Kapitalanlage & Selbstbezug
Neubauwohnungen 🌱 KFW40/QNG in Nürnberg (Zentrumslage)
Neubauwohnungen in dynamisch wachsender Stadtteillage - unweit der Altstadt von Nürnberg
➧ Wohnungsgrößen: 1-Zimmer- bis 4-Zimmer-Wohnungen
➧ Wohnflächen: ab ca. 21 m²
➧ Steuervorteile: 5 % degressive AfA + QNG mit Sonder-AfA gemäß § 7b EStG möglich
➧ KfW Programm: Förderkreditprogramm 297/298 KFN Wohngebäude QNG
➧ Kaufpreise (Wohnungen)
ab 188.000 €
➧ inklusive Einbauküche/Möblierung (1-Zimmer-Wohnungen • Einbauküchen: 2-Zimmer-Wohnungen
➧ Service für Kapitalanleger:
optionales Mietpooling-Konzept • inklusive kostenloser Erstvermietung • Vermietungsgarantie
Wohnungsbeispiele
Eine Auswahl verfügbarer Wohnungen mit Kaufpreis und dem Eigenkapital, das für die Kaufnebenkosten einzuplanen ist. Die vollständige Verfügbarkeitsliste erhalten Sie mit den Projektunterlagen.
Anfragen und Informationen erhalten
Vormerken & Informationen: Neubauwohnungen Nürnberg - "Kohlenhof-Areal"
Was eine Neubauwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Musterberechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögen nach zehn Jahren.
1-Zimmer-Apartment, 24 m² Neubau EH40/QNG möbliert mit Küche 100 % KaufpreisfinanzierungWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Kaufpreis und Einrichtung werden vollständig über Darlehen finanziert. Aus eigenen Mitteln kommen nur die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Während der Bauzeit fallen zusätzlich Zinsen auf bereits ausgezahlte Darlehensteile an. Diese sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung | 213.840 € |
| Küche und Möblierung | 8.000 € |
| Finanziert | 221.840 € |
| Grunderwerbsteuer | 7.484 € |
| Notar und Grundbuch | 4.277 € |
| Zinsen während der Bauzeit | 5.317 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 17.078 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges Förderdarlehen zur Verfügung. Den Rest deckt ein klassisches Bankdarlehen ab.
Das Förderdarlehen ist in den ersten drei Jahren tilgungsfrei – das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,55 % Sollzins, 10 Jahre fest |
71.840 € |
| Darlehen gesamt | 221.840 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes wird jährlich als Aufwand angesetzt – beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren.
Übersteigen Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen | + 6.924 € |
| Abschreibungen (Gebäude, Sonder-AfA, Einrichtung) | − 15.464 € |
| Darlehenszinsen | − 7.571 € |
| Absetzbare Nebenkosten | − 648 € |
| Steuerlicher Verlust | − 16.760 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 7.565 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Miete und Steuerersparnis decken im ersten vollen Mietjahr Zinsen, Nebenkosten und Tilgung vollständig – es bleibt sogar ein monatlicher Überschuss.
| Miete | + 577,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 630,46 € |
| Hausgeld und Verwaltung | − 69,79 € |
| Zinsen | − 630,93 € |
| Überschuss vor Tilgung | + 506,74 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | − 334,48 € |
| Überschuss nach Tilgung | + 172,26 € |
Was entsteht nach 10 Jahren?
Aus einem Kapitaleinsatz von rund 17.100 € entsteht ein Vermögenswert, der sich aus zwei Quellen speist: der Tilgung, die Mieter und Finanzamt maßgeblich mittragen, und der Wertentwicklung der Immobilie.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst – vergleichbar mit dem Zinssatz einer Geldanlage.
| Eigenkapitalrendite mit Wertentwicklung | 20,23 % p. a. |
| Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung | 10,70 % p. a. |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € p. a.
- Veranlagung: Ehepaar (Splittingtarif), 8 % Kirchensteuer
- Fertigstellung und Vermietungsbeginn: 2029
- Miete: 577 € monatlich, ab dem 6. Mietjahr +10 %
- Wertentwicklung: 2 % p. a. bzw. 0 % im Vergleich
- Betrachtungszeitraum: 10 Jahre
Unverbindliches Rechenbeispiel auf Grundlage einer Musterberechnung (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
Nürnberg
Hervorragende, beliebte und zenrale Lage mit urbanem Flair ➧ Kohlenhof-Areal
Nürnberg-Gostenhof hat sich in den vergangenen Jahren einen Namen gemacht und zählt mittlerweile zu den begehrtesten Wohnorten der Stadt. Die Gründe sind vielfältig: Demografische Vielfalt, eine lebendige Szene sowie Zentrumsnähe, aber auch kurze Wege ins Grüne zeichnen das Viertel aus. Der Hauptbahnhof ist fußläufig in ca. 10 Minuten erreichbar und die Altstadt in ca. 15 Minuten.
Es gibt Stadtviertel, in denen man den Aufbruch und Umbruch spürt und den lebendigen Puls einer Stadt schlagen hören kann, Gostenhof ist ein solches Stadtquartier.
Gostenhof, auch liebevoll „GoHo“ genannt, ist einer der lebendigsten und kreativsten Stadtteile Nürnbergs. Geprägt von historischen Gebäuden, bunten Fassaden und einem urbanen Flair, bietet Gostenhof eine einzigartige Mischung aus Tradition und Moderne. Hier treffen alteingesessene Handwerksbetriebe auf innovative Start-ups, und charmante Altbauwohnungen stehen neben modernen Neubauprojekten. In den neu entstehenden oder bereits fertiggestellten Bürogebäuden haben sich oder werden sich Firmen wie GfK, DATEV, Novartis etc. ansiedeln.
Die Nähe zur Innenstadt, die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Vielzahl an Cafés, Restaurants und kulturellen Angeboten machen Gostenhof besonders für junge Berufstätige und Kreative attraktiv. Gleichzeitig zeichnet sich der Stadtteil durch seine angenehme Wohnqualität und grünen Rückzugsorte, wie den Rosenaupark, aus.
Für Kapitalanleger bietet Gostenhof eine vielversprechende Perspektive: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, und der Stadtteil entwickelt sich stetig weiter. Insbesondere Neubauwohnungen kombinieren modernes Wohnen mit der pulsierenden Atmosphäre eines aufstrebenden Stadtteils, was langfristig stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenziale verspricht.
Energieangaben gemäß GEG für Neubauten vom 22.07.2026 - Gültig bis 22.07.2036
🔹 Art des Energieausweises: Vorläufiger Bedarfsausweis
🔹 Energiebedarf des Gebäudes (voraussichtlich): 68,3 kWh/(m²·a)
🔹 Energieeffizienzklasse (voraussichtlich): B
🔹 Wesentliche Energieträger für die Heizung: Fernwärme
🔹 Geplantes Baujahr: 2026
🔹 Primärenergiebedarf (voraussichtlich): 16,4 kWh/(m²·a)
📌 Die Angaben basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Der endgültige Energieausweis wird nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt.
Hinweis
Die Abbildungen sind Visualisierungen und können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers. Wir übernehmen keine Gewähr für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Baubeschreibung. Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Steuerliche Vorteile hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Diese Angaben ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Verwandte Projekte
Baubegleitung TÜV
Das Bauprojekte werden von Experten des TÜV Rheinland begleitet und auf Sicherheit und Qualität geprüft.
Service für Kapitalanleger
Der Kapitalanlegerservice inkludiert u. a. eine kostenfreie Erstvermietung Ihrer Eigentumswohnung sowie die Koordination von Übergaben, sowie optionalen Mietpool.